Immobilier – Pour les travailleurs autonomes : La mise à part de l’argent

(Jean-François Blanchard) – Le printemps s’en vient vite, les journées rallongent et le temps sera propice pour des rénovations ou la planification de l’achat d’une maison. Depuis quelques mois, j’ai le bonheur de partager avec vous la passion de l’immobilier des membres de l’Équipe Jean-François Blanchard. Cette fois grâce aux recherchistes de Re/Max Québec, je vous présente  un sujet sur mesure pour les travailleurs autonomes non incorporés : La mise à part de l’argent, une façon de déduire de vos revenus, les intérêts hypothécaires de votre nouvelle résidence personnelle.

La mise à part de l’argent pour les travailleurs autonomes non incorporés, est possible au Canada depuis quelques années. Avec cette technique, il y a moyen de réduire vos impôts en transformant graduellement vos dettes personnelles, dont les intérêts ne sont pas déductibles, en une nouvelle dette servant à financer les dépenses de votre entreprise et dont les intérêts seront déductibles.

Une mise à part de l’argent suppose une  utilisation du revenu brut (chiffre d’affaires) de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle, afin de financer 100 % de ses dépenses d’opérations. Ce faisant, il transformera graduellement des intérêts non déductibles (comme un hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour fins d’affaires).

Des chiffres révélateurs
Avec le tableau préparé par l’équipe de Re/Max Québec, on constate qu’un individu ayant choisi d’amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (au taux moyen de 6 % ) sur une période de 20 ans, pourra déduire de ses revenus, au fil des ans, l’imposante somme de 106 388 $.

En utilisant un taux d’imposition de 45 %, le contribuable se retrouvera éventuellement plus riche de 47 875 $ après impôt. De plus, le coût d’utilisation de cette stratégie varie de très faible à nul. Intéressant !

De façon générale, on recommande d’utiliser deux comptes bancaires afin d’isoler les revenus bruts d’affaires d’un côté et les déboursés d’affaires de l’autre. Le tout relié à une marge de crédit hypothécaire.

Les conseillers des institutions financières sont de plus en plus aptes à vous conseiller sur la bonne application d’une mise à part de l’argent.

Re/Max Québec donne l’exemple de Jean
Jean est un travailleur autonome et dans le cadre de sa profession, il encourt 75 000 $ de dépenses d’affaires (loyer, salaires, fournitures, etc.) lesquelles sont, jusqu’ici, payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Jean vient aussi d’acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $.

Une fois la technique de la mise à part de l’argent en place, Jean utilisera la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d’affaires, pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle.

Ensuite, l’institution financière permettra à Jean d’utiliser une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu’il vient tout juste d’effectuer. Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d’affaires courantes.

Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).

Avec des dépenses d’affaires annuelles de 75 000 $, Jean prendra donc à peine 2 ans pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette.

C’est ainsi que Jean récupérera plus de 47 875$ net d’impôt!

La mise à part de l’argent s’applique dans certains cas aux propriétaires d’entreprise individuelle, aux propriétaires d’immeubles locatifs et aux associés d’une société en nom collectif. La technique est semblable un salarié propriétaire d’un immeuble à revenus utilisera la portion de ses revenus de loyer afin d’effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Et tout comme Jean dans l’exemple précédent, une fois ce versement supplémentaire effectué, l’individu utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus.

Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, il aura donc graduellement transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).

Les recommandations
La prudence est de mise dans l’application de la mise à part de l’argent. Votre spécialiste immobilier vous guidera et au besoin et vous recommandera aussi d’impliquer votre comptable. De nombreux éléments fiscaux pourraient entrer en action afin de vous aider à bien planifier l’acquisition de votre maison ou le paiement plus rapide de votre propriété.

Merci à Re/Max Québec pour la collaboration pour l’écriture de ce billet. Pour obtenir plus d’informations sur le domaine de l’immobilier tant au niveau résidentiel, agricole, commercial ou industriel, consultez le site Internet de l’Équipe Jean-François Blanchard Re/Max Défi [1996] JFB ou composez le 450-267-4234.

Voici nos billets immobiliers déjà publiés :

 


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